Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego, istotnym elementem ochrony naszych interesów jest instytucja rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. W artykule omówimy, czym jest rękojmia, jakie prawa przysługują nabywcy z tego tytułu oraz jakie obowiązki spoczywają na kupującym.
Pojęcie rękojmi za wady fizyczne nieruchomości
Rękojmia to instytucja prawa cywilnego, która zabezpiecza kupującego przed wadami fizycznymi rzeczy sprzedanej, w tym nieruchomości. Wady fizyczne to takie, które zmniejszają wartość lub użyteczność rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Takimi wadami jest w szczególności
- Brak właściwości zgodnych z umową. Przykład: Kupujący nabył mieszkanie w nowoczesnym apartamentowcu z obietnicą najwyższego standardu wykończenia. Okazało się jednak, że mieszkanie jest położone w budynku, w którym wykorzystano najtańsze możliwe materiały, które ulegną szybkiej degradacji, a całość nie zachowuje ani estetycznego, ani prestiżowego wyglądu.
- Brak właściwości o których sprzedawca zapewniał. Przykład: Sprzedawca obiecał, że mieszkanie będzie miało wysokiej jakości drewniane podłogi, pokazując przy tym próbkę. Po odbiorze mieszkania okazało się, że podłogi są wykonane z tańszego laminatu, co nie spełnia zapewnień sprzedawcy.
- Nieodpowiedniość do określonego celu. Przykład: Kupujący poinformował sprzedawcę, że planuje prowadzić w mieszkaniu działalność biurową. Sprzedawca nie zgłosił żadnych zastrzeżeń, ale po zakupie okazało się, że w budynku obowiązuje regulamin zabraniający prowadzenia działalności gospodarczej.
- Wydanie nieruchomości w stanie niezupełnym. Przykład: Kupujący odebrał mieszkanie, które według umowy miało być w pełni wykończone, jednak w momencie przekazania brakowało kuchennych szafek oraz zamontowanej armatury łazienkowej, co uniemożliwiało normalne korzystanie z nieruchomości.
Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego (zazwyczaj wydania rzeczy) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Przepisy dotyczące rękojmi za wady fizyczne nieruchomości znajdują się w polskim Kodeksie cywilnym, w art. 556-576. Termin rękojmi za wady nieruchomości to pięć lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Co istotne, jeżeli nabywcą jest konsument, co do zasady nie jest możliwe umowne skrócenie terminu rękojmi.
Prawa nabywcy z tytułu rękojmi
Nabywca nieruchomości ma szereg praw, które mogą zostać egzekwowane w przypadku stwierdzenia wad fizycznych:
- Prawo do żądania usunięcia wady – kupujący może żądać od sprzedawcy usunięcia wady na koszt sprzedawcy, jeśli jest to możliwe i nie powoduje nadmiernych trudności.
- Prawo do żądania obniżenia ceny – jeżeli wada nie zostanie usunięta lub rzecz wymieniona, nabywca ma prawo żądać obniżenia ceny nieruchomości. Kwota obniżki powinna odpowiadać różnicy między wartością mieszkania bez wady a wartością mieszkania z wadą.
- Prawo do odstąpienia od umowy – w przypadku, gdy wada jest istotna i uniemożliwia normalne użytkowanie mieszkania, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Należy jednak pamiętać, że nie można odstąpić od umowy, jeśli wada jest nieistotna.
- Prawo do wymiany rzeczy na nową – w przypadku, gdy zakupiona nieruchomość jest częścią większej inwestycji (np. mieszkanie w kompleksie deweloperskim), możliwe jest również żądanie wymiany wadliwego mieszkania na inne, wolne od wad. Jednakże ze względu na specyfikę nieruchomości i rzadką możliwość zapewnienia nowej i takiej samej rzeczy, w praktyce rzadko stosuje się takie działanie.
Powyższy wykaz przedstawia podstawowe kodeksowe uprawnienia, lecz każda sytuacja może być odmienna i istnieją warianty, w których sprzedawca może zrealizować obowiązki z rękojmi w inny sposób lub też sytuacje, w których kupujący ma większy wybór uprawnień (np. gdy rzecz była już wymieniana). Temat ten poruszony być może zostanie w innym artykule.
Obowiązki nabywcy w kontekście rękojmi
Nabywca nieruchomości, chcąc skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, musi spełnić pewne obowiązki:
- Zgłoszenie wady w odpowiednim czasie – kupujący powinien zgłosić wadę sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu (najlepiej w utrwalonej formie, a więc co najmniej przez e-mail). Kodeks cywilny daje na to pięć lat od momentu wydania nieruchomości (termin rękojmi).
- Określenie rodzaju wady – przy zgłaszaniu wady należy dokładnie opisać, na czym polega wada i jak wpływa ona na użytkowanie nieruchomości.
- Zachowanie dowodów – warto zgromadzić wszelkie dowody dotyczące wady, takie jak zdjęcia, ekspertyzy techniczne czy korespondencję ze sprzedawcą (zwłaszcza tą ze zgłoszeniem wad). Mogą one być niezbędne w przypadku sporu sądowego.
- Umożliwienie sprzedawcy zbadania wady – nabywca powinien umożliwić sprzedawcy dokonanie oględzin nieruchomości i zbadanie zgłoszonej wady, co jest niezbędne do podjęcia dalszych działań naprawczych.
Brak spełnienia obowiązków może spowodować kwestionowanie przez sprzedawcę swojej odpowiedzialności za wady, stąd istotne jest aby działać rozważnie i pamiętać, że jeżeli kupujący chce korzystać ze swoich praw, to musi również spełnić określone obowiązki.
Podsumowanie
Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości to istotne narzędzie ochrony praw nabywcy, które pozwala na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń w przypadku wykrycia wad mieszkania. Przestrzeganie procedur i terminów związanych z rękojmią jest kluczowe dla skutecznej ochrony interesów kupującego. Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w zakresie rękojmi lub innych kwestii związanych z zakupem nieruchomości, zachęcamy do skorzystania z usług naszej Kancelarii. Nasi doświadczeni prawnicy posiadający doświadczenie w reprezentacji klientów indywidualnych i wspólnot mieszkaniowych w procesach z deweloperami, pomogą Ci przejść przez cały proces, dbając o Twoje prawa i interesy.
