W skrócie:

1. Problem z miejscem złożenia pozwu: Standardowe przepisy ogólne nakazują wytoczenie procesu w miejscu siedziby firmy deweloperskiej. Dla wielu wspólnot oznacza to konieczność prowadzenia wieloletniego sporu na drugim końcu Polski, co drastycznie podnosi koszty.
2. Możliwe rozwiązanie: Wspólnota mieszkaniowa ma jednak prawo wyboru i może pozwać dewelopera przed sądem właściwym dla położenia wadliwego budynku. Potwierdza to m.in. korzystne postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie z lutego 2026 r., uzyskane przez naszą Kancelarię.
3. Korzyści dla wspólnoty: Prowadzenie sporu lokalnie to nie tylko oszczędność na kosztach dojazdów, ale przede wszystkim znacznie szybsze i sprawniejsze przeprowadzenie kluczowych oględzin nieruchomości przez biegłego sądowego.

Kiedy wybór sądu do złożenia pozwu jest ważny?

Częstym problemem praktycznym, z którym mierzą się wspólnoty mieszkaniowe chcące pozwać dewelopera, jest prawidłowe określenie sądu, przed którym należy pozwać dewelopera. Problem ten pojawia się szczególnie w sytuacji, gdy siedziba spółki deweloperskiej znajduje się w innej miejscowości niż zrealizowana inwestycja budowlana. Dla zarządu wspólnoty oraz właścicieli lokali naturalnym i w pełni racjonalnym krokiem, jest dążenie do prowadzenia sporu przed sądem, w którego okręgu położony jest wadliwy budynek. Wynika to ze względów praktycznych – bliskość sądu znacznie ułatwia i przyspiesza przeprowadzenie kluczowego dowodu z oględzin nieruchomości przez biegłego sądowego, a także optymalizuje koszty i czas dojazdów na rozprawy. Nie zawsze jednak taki pogląd jest podzielany przez sąd rozpoznający sprawę.

Właściwość ogólna – pozew w siedzibie dewelopera

Podstawowa reguła wyrażona w art. 30 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej jako „k.p.c.”) (właściwość ogólna) nakazuje wytoczenie powództwa przed sąd właściwy dla siedziby pozwanego. W realiach rynkowych, gdzie duże podmioty deweloperskie prowadzą inwestycje na terenie całego kraju, ich centrale nierzadko mieszczą się w zupełnie innych okręgach sądowych. Prowadzi to do istotnej kolizji – perspektywa prowadzenia wieloletniego, skomplikowanego technicznie procesu o usunięcie wad fizycznych na drugim końcu Polski stanowi dla wspólnoty poważną barierę organizacyjną, co wymusza poszukiwanie ustawowych podstaw do zastosowania korzystniejszej właściwości przemiennej.

Wybór właściwości – pozew w miejscu położenia wadliwej nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 34 k.p.c. powództwo o zawarcie umowy, ustalenie jej treści, o zmianę umowy oraz o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, a także o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy można wytoczyć przed sąd miejsca jej wykonania.

Powyższa regulacja wprowadza w procedurze cywilnej instytucję tak zwanej właściwości przemiennej. W praktyce oznacza to szczególne upoważnienie dla osoby składającej pozew – w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej, dochodzącej roszczeń z rękojmi na podstawie umów cesji (w których mieszkańcy upoważniają ją do dochodzenia swoich roszczeń), do samodzielnego dokonania wyboru sądu. Powód nie jest bezwzględnie związany zasadą ogólną (koniecznością pozwania dewelopera w sądzie właściwym dla jego siedziby), lecz zyskuje prawo skierowania pozwu do sądu, w którego okręgu umowa była wykonana. Wybór ten należy wyłącznie do inicjującego postępowanie i jest wiążący dla sądu.

Kluczowym zagadnieniem dla skutecznego zastosowania tego przepisu jest prawidłowe wyjaśnienie pojęcia “miejsca wykonania umowy”:

1. Przy umowach deweloperskich oraz umowach ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali, miejscem świadczenia charakterystycznego nie jest siedziba zarządu spółki deweloperskiej, lecz miejsce położenia samej nieruchomości.
2. Zobowiązanie dewelopera ma charakter niepieniężny – polega na wybudowaniu obiektu, wydaniu go nabywcy oraz przeniesieniu praw do lokali i części wspólnych.
3. Ponieważ realizacja tak zdefiniowanego świadczenia jest nierozerwalnie, fizycznie i prawnie związana z konkretnym gruntem, to właśnie adres inwestycji powinien wyznaczać właściwy sąd.

Nadto możliwość wyboru właściwości przez konsumenta, wynika ze stosunkowo nowej regulacji wprowadzonej w Dziale IIb k.p.c., normującym postępowanie odrębne z udziałem konsumentów. Zgodnie z art. 458¹⁴ § 4 k.p.c., w sprawach rozpoznawanych według przepisów tego działu, konsument zyskuje potężny przywilej – może wytoczyć powództwo również przed sąd właściwy dla miejsca swojego zamieszkania, z wyłączeniem jedynie spraw o właściwości wyłącznej (czyli np. spraw o własność nieruchomości). Przepis ten stanowi obecnie najdalej idące ułatwienie procesowe w sporach na linii konsument-przedsiębiorca.

Dlaczego sytuacja wspólnot mieszkaniowych jest utrudniona?

Jednakże sytuacja wspólnoty mieszkaniowej w zakresie wyboru właściwości może być bardziej złożona z uwagi na poniższe odmienności:

1. Brak statusu osoby fizycznej: wspólnota mieszkaniowa jest tzw. ułomną osobą prawną, która posiada zdolność prawną oraz sądową, jednak nie jest osobą fizyczną.
2. Wąska definicja konsumenta: art. 22¹ k.c. rezerwuje status konsumenta wyłącznie dla osób fizycznych, co w ocenie wielu sądów wyklucza wspólnoty z ochrony przewidzianej dla tej grupy.
3. Ograniczenie przywilejów procesowych: konsekwencją braku statusu konsumenta jest często odmowa stosowania udogodnień w k.p.c., takich jak prawo do pozwania przedsiębiorcy przed sąd właściwy dla miejsca zamieszkania powoda.
4. Interpretacja podstawy roszczeń z rękojmi: część składów sędziowskich przyjmuje, że roszczenie o usunięcie wad nie jest roszczeniem o wykonanie umowy w rozumieniu art. 34 k.p.c., lecz uprawnieniem wynikającym bezpośrednio z ustawy, które aktualizuje się dopiero po wykonaniu umowy.
5. Odwoływanie się do historycznych orzeczeń: negatywne dla wspólnot rozstrzygnięcia często bazowały na orzecznictwie sprzed kilkudziesięciu lat, w tym na postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 1983 r. (sygn. akt II CZ 7/83, OSNC 1983, nr 11, poz. 178).

Właśnie pogląd, że roszczenie nie wypływa wprost z umowy, lecz z samej ustawy, został zastosowany przez Sąd Okręgowy w Krakowie w jednej z prowadzonych przez nas spraw
i został oparty na historycznym orzecznictwie, w tym zwłaszcza ww. postanowieniu Sądu Najwyższego (sygn. akt II CZ 7/83). Skutkował on wydaniem postanowienia o przekazaniu sprawy do sądu innej apelacji – ustalonym według siedziby sprzedawcy lokali.

Precedensowe orzeczenie uzyskane przez Kancelarię – funkcjonalna ochrona wspólnoty

Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, a zażalenie to zostało uwzględnione postanowieniem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 18 lutego 2026 r. (sygn. akt I ACz 2997/25). Postanowienie to nie dość, że jest bardzo korzystne dla Klienta uznając, że sprawa powinna być rozpoznawana w Krakowie, to zawiera również cenne wskazówki interpretacyjne, gdzie wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera. Wprawdzie nie stanowi to gwarancji zaaprobowania poglądu przez inne sądy orzekające w tego typu sprawach, lecz na pewno wzmacnia naszą argumentację

Roszczenia z rękojmi jako roszczenie z umowy

Pierwszym i fundamentalnym argumentem, który Sąd Apelacyjny w Krakowie uwzględnił w sprawie prowadzonej przez Kancelarię, była interpretacja samego charakteru roszczeń z rękojmi. Sąd w pełni podzielił stanowisko Kancelarii, uznając, że roszczenia wywodzone przez wspólnotę z faktu rękojmi (czyli sprzedaży budynku obarczonego wadami), bezsprzecznie mieszczą się w ustawowym katalogu roszczeń z umowy. Sąd Apelacyjny rozprawił się w ten sposób z zastosowaniem do tej sprawy restrykcyjnej linii orzeczniczej, w tym przywołanego już postanowienia Sądu Najwyższego z 1983 r. (sygn. akt II CZ 7/83). Sąd orzekający w sprawie naszego Klienta kategorycznie stwierdził, że tamte poglądy nie przystają do rozpatrywanej sprawy. Nadto Sąd stwierdził, że nie można odmówić przyznania wspólnocie mieszkaniowej prawa do wyboru sądu właściwego na zasadach przewidzianych dla konsumentów. Orzeczenie ma duży wymiar praktyczny, bowiem odmowa rozpoznania sprawy o wady budowlane przez sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości – i konieczność toczenia sporu w odległej siedzibie dewelopera – spowodowałaby niewątpliwie drastyczny wzrost kosztów postępowania.

Profesjonalna taktyka procesowa w sporach budowlanych z deweloperem

Powyższa, celowościowa i pro konsumencka wykładnia przepisów o właściwości miejscowej przełamuje rygoryzm sądów powszechnych. Stanowi ona silny oręż dla zarządów wspólnot mieszkaniowych, pozwalając na utrzymanie sporu z deweloperem w sądzie lokalnym, co diametralnie obniża koszty i ułatwia przeprowadzenie dowodów z opinii biegłych.

Dochodzenie roszczeń wobec dewelopera w przypadku usterek i wad konstrukcyjnych bywa niezwykle skomplikowane – zarówno pod względem stricte prawnym, jak i organizacyjnym. Każda tego typu sprawa wymaga dogłębnej, indywidualnej analizy obszernej dokumentacji technicznej, umów deweloperskich, skuteczności aktów cesji oraz faktycznego stanu realizacji inwestycji. Pomagamy wspólnotom w prowadzeniu takich spraw.

Jeżeli są Państwo członkami zarządu wspólnoty mieszkaniowej, zarządzają nieruchomością i rozważają wejście w spór sądowy z deweloperem, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Wojciechowska Wojciechowski Radcowie Prawni sp. p. Nasi specjaliści pomogą wnikliwie przeanalizować sytuację prawną wspólnoty, zminimalizować ryzyka procesowe oraz zaplanować optymalną strategię działania – włączając w to wybór najkorzystniejszej i najefektywniejszej dla Państwa właściwości. Skontaktuj się z nami, aby omówić szczegóły i bezpiecznie zaplanować kolejne kroki prawne.