Na pewno wielu właścicieli mieszkania lub domu zastanawia się jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera za wady nieruchomości. Niestety, czasem nawet po dokładnych oględzinach i wnikliwej ocenie, nieruchomość może okazać się posiadać wady. Co może w takim przypadku zrobić właściciel? Czy Wspólnota Mieszkaniowa może uzyskać od sprzedawcy (dewelopera) świadczenie pieniężne za wady nieruchomości wspólnej? W takich sytuacjach istnieją przepisy, które dają nabywcom możliwość ubiegania się o rekompensatę od dewelopera za wady nieruchomości. Na te zagadnienia, pokrótce postaramy się odpowiedzieć w niniejszym wpisie.

Rękojmia – obniżenie ceny nieruchomości

Kodeks cywilny w art. 556–576 reguluje instytucję rękojmi za wady fizyczne i prawne sprzedanej rzeczy. Zgodnie z tymi przepisami, jeśli nieruchomość posiada wady, które uniemożliwiają jej normalne użytkowanie lub znacząco je ograniczają, kupujący może żądać w szczególności obniżenia ceny. Obniżenie ceny nie jest odszkodowaniem, ale efekt dla nabywcy może być podobny, ponieważ uzyskuje pieniężną rekompensatę z uwagi na wady nieruchomości. W przypadku wad istotnych, kupujący może również odstąpić od umowy.

Jeżeli kupujący oświadczy o obniżeniu ceny, sprzedawca aby temu zapobiec zgodnie z art. 560 kodeksu cywilnego może niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego usunąć wadę nieruchomości (lub ewentualnie wymienić rzecz wadliwą, co raczej praktycznie nie ma zastosowania przy nieruchomościach), chyba że rzecz była już nieskutecznie naprawiana.

Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Tak więc obniżenie ceny ma na celu przywrócenie pełnej ekwiwalentności świadczeń sprzedawcy i kupującego, tak aby uwzględnić różnicę w cenie wynikającą z niepełnowartościowego przedmiotu sprzedaży.

Ważne jest, aby wada została zgłoszona deweloperowi w odpowiednim terminie. Rękojmia w przypadku wad budynków wynosi 5 lat od momentu wydania nabywcy. W sytuacji, gdy wada zostanie zauważona po przekroczeniu tego terminu, może to utrudnić proces ubiegania się o rekompensatę. Dlatego też, należy być czujnym i reagować na wszelkie nieprawidłowości jak najszybciej.

Odszkodowanie na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego

Art. 471 Kodeksu Cywilnego stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W kontekście zakupu nieruchomości, wada nieruchomości może być uznana za nienależyte wykonanie zobowiązania ze strony dewelopera. Przepis ten przewiduje odpowiedzialność odszkodowawczą, która może być alternatywą dla roszczeń z rękojmi, zwłaszcza obniżenia ceny. Drogę tę warto rozważyć szczególnie wtedy, gdy nie jest możliwe skorzystanie z rękojmi, zwłaszcza gdy minął już ustawowy termin na zgłaszanie wad, roszczenia przedawniły się, lub nie zachowano odpowiedniej staranności.

Przy ubieganiu się o odszkodowanie na podstawie tego artykułu, istotne jest udokumentowanie istnienia wad z winy sprzedawcy oraz ich wpływu na użytkowanie nieruchomości, jak również na konkretną szkodę majątkową poniesioną przez nabywcę. W związku z tym proces sądowy może być w tym zakresie trudniejszy, bowiem na nabywcy mieszkania ciąży więcej obowiązków procesowych.

Uzyskanie rekompensaty przez Wspólnotę Mieszkaniową

W przypadku, gdy nieruchomość stanowi część większego kompleksu mieszkaniowego, a wady dotyczą części wspólnych, takich jak np. infrastruktura, elewacja, garaż czy instalacje, możliwe jest uzyskanie rekompensaty przez Wspólnotę Mieszkaniową. W takiej sytuacji, Wspólnota może wystąpić do dewelopera o naprawienie wad lub wypłatę odpowiedniego odszkodowania. Możliwe jest również wystąpienie o zapłatę kwoty z tytułu obniżenia ceny, aczkolwiek w obecnym stanie prawnym obarczone to jest większym ryzykiem, o czym być może napiszemy szerzej w innym wpisie.

Aby przeprowadzić taką procedurę bezpośrednio przez Wspólnotę Mieszkaniową, konieczne jest zwłaszcza scedowanie przez poszczególnych właścicieli uprawnień związanych z wadami części wspólnych na Wspólnotę, rozumianą jako ogół mieszkańców. Tylko w takim wypadku Wspólnota może wytoczyć pozew sądowy.

Pozew powinien być poparty dokumentacją= która potwierdzi istnienie wad oraz ich wpływ na nieruchomość, jak również zgłoszenie wad w odpowiednim czasie. W związku z powyższym Wspólnota Mieszkaniowa powinna także działać zgodnie z obowiązującymi przepisami i terminami, aby skutecznie dochodzić swoich praw.

Podsumowując, uzyskanie odszkodowania od dewelopera za wady nieruchomości może być skomplikowanym procesem, który wymaga staranności, wiedzy prawniczej oraz odpowiedniej dokumentacji. W przypadku wystąpienia wad, warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, który pomoże w odpowiednim zrozumieniu przepisów i ochronie interesów nabywcy. Nasza Kancelaria posiada spore doświadczenie w sporach przeciwko deweloperom, tak więc jeżeli masz problem z wadami nieruchomości, to zachęcamy do kontaktu celem ustalenia czy możemy być pomocni.