Dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową naprawy wad budowlanych w częściach wspólnych budynku jest procesem skomplikowanym pod względem prawnym. Dotychczasowa praktyka wymagała zbierania od poszczególnych właścicieli lokali umów cesji ich indywidualnych roszczeń wobec dewelopera. W ostatnio publikowanym na blogu artykule wspominaliśmy o zmianach wchodzących w życie w 2026 roku. Upubliczniony projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z 14 stycznia 2026 r. ma na celu uproszczenie tych procedur, chociaż w naszej opinii nie spowoduje zupełnego wyeliminowania konieczności wykonywania cesji. Zmiany te mogą jednak ułatwić organizację procesu naprawczego i wzmocnić pozycję wspólnot w sporach ze sprzedawcami.

Wspólnota mieszkaniowa zyska prawo do samodzielnego dochodzenia roszczeń

Kluczową zmianą przewidzianą w projekcie nowelizacji jest wyraźne przyznanie wspólnocie mieszkaniowej legitymacji procesowej do występowania we własnym imieniu w sprawach dotyczących wad nieruchomości wspólnej. Jest to zmiana fundamentalna, bowiem do tej pory, przepisy ustawy nie dawały wspólnocie takiego uprawnienia. Dopiero cesja praw z rękojmi lub roszczeń odszkodowawczych, pozwalała na podjęcie jakichkolwiek działań.

Rękojmia za wady nieruchomości wspólnej na nowych zasadach

Zgodnie z projektowanym nowym brzmieniem art. 6 ust. 3 ustawy, wspólnota mieszkaniowa będzie uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi. Oznacza to, że wspólnota jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, nie będzie musiała opierać swoich działań przed sądem na skomplikowanym łańcuchu przelewów wierzytelności od poszczególnych nabywców lokali. Działanie we własnym imieniu znacznie przyspieszy proces decyzyjny i formalny przed wniesieniem pozwu lub wezwaniem dewelopera do naprawy usterek dachu, elewacji czy garażu podziemnego. Będzie miało to szczególne znaczenie w sytuacjach, gdy upływa termin rękojmi chroniącej nabywców lokali i konieczne jest szybkie podjęcie działań w celu uniknięcia przedawnienia roszczeń.

Wspólnota nie jest stroną umowy, ale i tak wyegzekwuje naprawę

W praktyce wytaczania powództw przeciwko deweloperem problemem był fakt, że umowy deweloperskie lub umowy sprzedaży zawierane są między deweloperem a konkretnym nabywcą lokalu. Wspólnota mieszkaniowa, która powstaje z mocy prawa, nie jest stroną tych umów. Ustawodawca postanowił uregulować tę kwestię wprost. Projektowany art. 6 ust. 4 wskazuje, że w przypadku, gdy źródłem roszczeń jest umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną, wspólnocie i tak będzie przysługiwać roszczenie o usunięcie wady. W takich sytuacjach przepisy o rękojmi mają być stosowane odpowiednio. Jest to zasadnicze ułatwienie dla zarządów wspólnot, zdejmujące z nich ryzyko zarzutu braku uprawnień do zgłaszania żądań naprawczych.

Czy projekt rozwiązuje wszystkie problemy z pozwami przeciwko deweloperom?

Należy zachować ostrożność w ocenie planowanych zmian, ponieważ projekt nowelizacji nie eliminuje wszystkich trudności związanych z dochodzeniem praw od sprzedawców. Dodawany art. 6 ust. 3 ustawy niewątpliwie rozwiązuje problematyczną kwestię i potwierdza uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń z tytułu rękojmi. Jednakże specyficzna redakcja art. 6 ust. 4 wskazuje, że w przypadku braku bezpośredniej umowy z deweloperem, wspólnocie z mocy prawa przysługuje jedynie roszczenie o usunięcie wady. Oznacza to w praktyce, że dochodzenie roszczeń pieniężnych – na przykład obniżenia ceny czy odszkodowania – nadal będzie wymagało uciążliwego zbierania umów cesji od poszczególnych właścicieli lokali. Żmudny proces gromadzenia dokumentacji w tym zakresie może nadal więc pozostać codziennością zarządów. Nowe przepisy nie ucinają również ostatecznie wątpliwości pojawiających się w doktrynie i orzecznictwie wokół praw kształtujących, za jakie uznaje się obniżenie ceny. Kwestia skuteczności przeniesienia na wspólnotę samego uprawnienia do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny nadal może budzić spory na sali sądowej. Projektowana ustawa daje prawnikom dodatkowe argumenty za taką możliwością, ale nie zmienia diametralnie sytuacji prawnej wspólnot w zakresie roszczeń o charakterze finansowym.

Co z wadami budynków oddanych do użytku w poprzednich latach?

Niezwykle istotną informacją dla mieszkańców i zarządców osiedli borykających się z przeciekającymi garażami czy pękającymi ścianami jest fakt, że nowe prawo zadziała również względem inwestycji już zrealizowanych. Projektodawca wprost wskazał w przepisach przejściowych, że znowelizowane zasady dochodzenia roszczeń stosuje się również do roszczeń, których źródłem są umowy zawarte przed dniem wejścia w życie nowej ustawy. Oznacza to, że wspólnoty mieszkaniowe, w których okres rękojmi jeszcze nie upłynął, będą mogły skorzystać z uproszczonej ścieżki i zażądać usunięcia wady we własnym imieniu, nawet jeśli budynek został wybudowany i sprzedany przed wejściem w życie omawianych zmian.

Balkony, loggie i tarasy wprost w definicji nieruchomości wspólnej

Kolejną istotną zmianą z punktu widzenia ewentualnych sporów remontowych i naprawczych jest doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej. Kwestia tego, czy za remont balkonu płaci jego właściciel, czy wspólnota, była przez lata przedmiotem rozbieżnego orzecznictwa sądowego.

Projekt nowelizacji modyfikuje art. 3 ust. 2 ustawy. Zgodnie z nowym brzmieniem, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a ponadto – co stanowi nowość – elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Uznanie elementów konstrukcyjnych tych struktur za część wspólną oznacza, że ciężar ich naprawy (np. w przypadku błędów konstrukcyjnych skutkujących przemarzaniem czy odpadaniem tynków) oraz egzekwowania usunięcia tych wad od dewelopera spoczywa bezpośrednio na wspólnocie mieszkaniowej, a nie na właścicielu konkretnego mieszkania.

Nowelizacja ustawy o własności lokali stanowić będzie istotny krok w kierunku usprawnienia ochrony praw członków wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza w sytuacji, kiedy konieczne jest podjęcie szybkich działań. Projekt przewiduje, że ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Nie wiemy jednak, jaka będzie treść ostatecznie przyjętej ustawy i kiedy dokładnie wejdzie ona w życie (niniejszy artykuł przygotowano na podstawie projektu UD312 zamieszczonego na stronie Rządowego Centrum Legislacji w dniu 20 lutego 2026 r.). Warto już teraz przeanalizować stan techniczny budynków i przygotować się do ewentualnego podjęcia kroków prawnych na nowych, korzystniejszych dla wspólnot zasadach. Jako Kancelaria prowadzimy obecnie szereg postępowań dotyczących wad nieruchomości wspólnej. Jeśli Zarząd Państwa Wspólnoty stoi przed decyzją o pozwaniu dewelopera, zapraszam do kontaktu – wstępna analiza pozwoli ocenić, czy materiał dowodowy jest wystarczający, by mieć szansę walki w Sądzie.