Okres zimowy to dla wielu Wspólnot Mieszkaniowych czas bolesnej weryfikacji jakości wykonania budynku. Bardzo często to właśnie zimą, ujawniają wszelkie niedoróbki, błędy projektowe oraz oszczędności materiałowe, które w miesiącach letnich pozostawały ukryte. Zalane posadzki, pęknięcia ścian czy wszechobecna wilgoć w hali garażowej to niestety codzienność wielu nowych inwestycji. W naszej praktyce kancelaryjnej obserwujemy częsty schemat: pierwszy większy opad śniegu lub roztopy stają się momentem krytycznym dla zarządów Wspólnot. W tym artykule, wskażemy konkretną ścieżkę działania i wyjaśnimy, dlaczego czekanie na nowelizację przepisów w 2026 roku może być dla Państwa Wspólnoty pułapką, a nie ratunkiem.

Zima jako bezlitosny audytor jakości

Polska pogoda nie wybacza błędów wykonawczych. W naszym klimacie garaż podziemny musi działać jak szczelna wanna – jeśli izolacja nie wytrzyma naporu wody i zmiennych temperatur, wilgoć momentalnie znajdzie drogę do środka. Często garaże są wykonywane w tzw. technologii betonu wodoszczelnego, która powinna zabezpieczać przed czynnikami atmosferycznymi. Niestety, w praktyce często dochodzi do sytuacji, w której woda gruntowa szuka najmniejszej szczeliny, by wedrzeć się do wnętrza lub wnika w ściany w inny sposób.

Jako prawnicy obserwujemy, że dużo sporów na linii Wspólnota Mieszkaniowa – Deweloper generują wady ujawniające się w newralgicznych punktach, takich jak:

• szczeliny dylatacyjne;
• przejścia instalacyjne;
• styki płyty garażowej ze ścianą.

Temat jest szczególnie aktualny w zimie, ponieważ wady te ujawniają się w szczególności przy wzmożonych opadach śniegu/

“To wina mieszkańców, bo wwożą śnieg” – najczęstsza linia obrony dewelopera

W procesach sądowych deweloperzy często stosują argumentację, iż obecność wody w garażu wynika z niewłaściwej eksploatacji. Twierdzą, że mieszkańcy nie otrzepują aut ze śniegu i wwożą śnieg na płytę postojową.

Z perspektywy sali sądowej i opinii biegłych, argument ten rzadko się broni. Garaż podziemny w naszej strefie klimatycznej musi być zaprojektowany tak, aby radzić sobie z wodą z ociekających aut. Jeśli woda stoi w nieckach zamiast spływać do odwodnienia, to nie jest to wina kierowcy, lecz błąd wykonawczy. Ilość wody z topniejącego śniegu jest przewidywalnym parametrem eksploatacyjnym, z którym budynek musi sobie poradzić. Zatem deweloper nie może się zwolnić z odpowiedzialności twierdzeniami o „sile wyższej”, bo opady śniegu, taką siłą nie są. Kluczowe w tym aspekcie są spadki posadzki. Jeżeli w Państwa garażu woda stoi w tzw. nieckach (lokalnych zagłębieniach) lub odparowuje zamiast spływać do odwodnienia liniowego, mamy najpewniej do czynienia z ewidentną wadą wykonawczą lub projektową, a nie winą użytkowników.

Co więcej, stojąca woda w połączeniu z solą drogową (chlorkami) prowadzi do tzw. korozji chlorkowej betonu i stali zbrojeniowej. Brak odpowiednich zabezpieczeń powierzchniowych (np. żywic) przed tym zjawiskiem obciąża dewelopera.

Dwa filary odpowiedzialności: Rękojmia i Odszkodowanie

W polskim systemie prawnym Wspólnota Mieszkaniowa (po spełnieniu warunków formalnych, o których mowa niżej) może korzystać z dwóch reżimów odpowiedzialności:

1. Rękojmia za wady fizyczne (art. 556–576 K.C.) Jest to najsilniejszy oręż w ręku nabywcy, oparty na zasadzie ryzyka, a nie winy. Oznacza to, że deweloper odpowiada za wadę niezależnie od tego, czy wiedział o niej i czy zawinił. Termin na dochodzenie roszczeń dla nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy. W ramach rękojmi można żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny (co w praktyce oznacza wypłatę środków na remont zastępczy).
2. Odpowiedzialność odszkodowawcza (art. 471 K.C.) To tzw. „koło ratunkowe”, gdy termin rękojmi już minął. W tym trybie należy wykazać winę dewelopera (nienależyte wykonanie zobowiązania) oraz konkretną szkodę majątkową. Terminy przedawnienia są tu korzystniejsze (do 6 lat od zaistnienia szkody), jednak proces dowodowy jest trudniejszy.

Proceduralny problem cesji wierzytelności – stan obecny

Największą bolączką obecnego stanu prawnego jest brak bezpośredniej legitymacji czynnej Wspólnoty Mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady części wspólnych. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Sądu Najwyższego (m.in. uchwała III CZP 84/13), roszczenia te przysługują każdemu właścicielowi lokalu indywidualnie, proporcjonalnie do jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Aby Wspólnota mogła pozwać dewelopera o naprawę np. hali garażowej, musi uzyskać cesję (przelew wierzytelności) od poszczególnych właścicieli mieszkań.

Konieczność zbierania cesji to obecnie największa bariera proceduralna. W praktyce oznacza to konieczność dotarcia do każdego właściciela z osobna – w tym do tych, którzy mieszkają za granicą, wynajmują lokale lub są w trakcie spraw spadkowych. Brak kompletu cesji nie zamyka drogi sądowej, ale drastycznie obniża kwotę, którą Sąd ostatecznie zasądzi na remont (przy dochodzeniu roszczenia pieniężnego – o zapłatę). Jeśli zbierzemy cesje reprezentujące 70% udziałów, deweloper sfinansuje naprawę tylko w 70%. Resztę Wspólnota będzie musiała pokryć z własnych środków.

Czy warto czekać na zmiany w prawie w 2026 roku?

Ustawodawca planuje nowelizację ustawy o własności lokali, która ma wejść w życie w 2026 roku. Zmiany te mają na celu zniesienie wymogu zbierania cesji i wyposażenie Wspólnoty w ustawową legitymację do dochodzenia roszczeń. Decyzję o pozwaniu dewelopera, zgodnie z informacjami z procesu legislacyjnego, podejmować będzie ogół właścicieli zwykłą większością głosów w drodze uchwały.

Przestrzegamy jednak przed biernym oczekiwaniem na nowe przepisy. Dla budynków oddanych do użytku w latach 2020–2025, obecny reżim cesji jest wciąż jedyną pewną drogą. Czekanie na wejście w życie ustawy może doprowadzić do przedawnienia roszczeń z rękojmi, co utrudni sytuację procesową i pełne zaspokojenie roszczeń.

Strategia działania dla Wspólnoty Mieszkaniowej

Z naszego doświadczenia wynika, że kluczem do sukcesu w sporze z deweloperem jest odpowiednie przygotowanie dowodowe jeszcze przed wytoczeniem powództwa. Rekomendujemy następujący model postępowania:

1. Dokumentacja: Zarządca powinien skrupulatnie odnotowywać każde zalanie, jego datę, warunki pogodowe oraz prowadzić dokumentację fotograficzną.
2. Prywatna Opinia Techniczna: Zlecenie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanemu pozwoli ustalić przyczyny wad (czy są konstrukcyjne, czy eksploatacyjne) oraz oszacować koszt ich usunięcia.
3. Przerwanie biegu przedawnienia: Jeśli 5-letni termin rękojmi zbliża się do końca, konieczne może być zawezwanie do próby ugodowej, które tanim kosztem przerywa bieg przedawnienia i daje czas na zebranie cesji. W każdym przypadku, możliwość złożenia zawezwania i bezpieczny termin, winien być skonsultowany z prawnikiem, gdyż wniosek taki może mieć kluczową wagę dla zachowania roszczeń Wspólnoty.
4. Zabezpieczenie dowodu: W sytuacjach awaryjnych, gdy naprawa jest konieczna “na już”, warto złożyć wniosek o sądowe zabezpieczenie dowodu, co pozwoli na wykonanie remontu przed zakończeniem wieloletniego procesu, bez utraty możliwości dochodzenia zwrotu kosztów.

Podsumowanie

Uzyskanie odszkodowania od dewelopera za wady garażu podziemnego jest procesem skomplikowanym, wymagającym zarówno wiedzy inżynieryjnej, jak i biegłości w procedurze cywilnej. Mimo zapowiadanych ułatwień legislacyjnych w 2026 roku, Wspólnoty Mieszkaniowe nie powinny zwlekać z działaniem, gdyż ryzyko przedawnienia roszczeń oraz degradacji budynku jest zbyt wysokie.

Spory o wady części wspólnych to często batalie wieloletnie, wymagające nie tylko wiedzy prawniczej, ale i ścisłej współpracy z inżynierami budownictwa. Jako Kancelaria prowadzimy obecnie szereg takich postępowań w Krakowie, znając specyfikę tutejszych inwestycji. Jeśli Zarząd Państwa Wspólnoty stoi przed decyzją o pozwaniu dewelopera, zapraszam do kontaktu – wstępna analiza pozwoli ocenić, czy materiał dowodowy jest wystarczający, by mieć szansę walki w Sądzie.