O skutkach unieważnienia toksycznego kredytu frankowego pisaliśmy na naszym blogu już wielokrotnie. W dzisiejszym wpisie chcielibyśmy skupić się na kwestii hipoteki, która wpisana została do księgi wieczystej na podstawie zawartej przez kredytobiorcę umowy kredytu hipotecznego indeksowanego lub denominowanego kursem CHF.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa do powstania hipoteki niezbędne jest jej ustanowienie oraz wpisanie do księgi wieczystej. Hipotekę można ustanowić m. in. w drodze umowy i na tej właśnie podstawie wpisywana ona była – w przypadku kredytów frankowych, do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nią obciążonej. W związku z powyższym wskazuje się, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny (bez niego hipoteka nie powstanie).

Charakter wykreślenia hipoteki

Wykreślenie hipoteki może mieć charakter deklaratywny, tj. wpis stwierdza jedynie fakt jej wygaśnięcia lub konstytutywny, podobnie jak przy wpisie – wówczas hipoteka wygasa dopiero z chwilą jej wykreślenia z księgi wieczystej. Wpis deklaratywny ujawnia jedynie wygaśnięcie hipoteki, które następuje poza postępowaniem wieczystoksięgowym. Takim przypadkiem jest m.in. sytuacja, w której właściciel będzie dysponował prawomocnym wyrokiem stwierdzającym, iż umowa frankowa, która stanowiła podstawę ustanowienia hipoteki, jest nieważna.

W kontekście powyższego pojawia się pytanie, czy korzystny dla frankowicza wyrok unieważniający umowę może stanowić samodzielną podstawę do wykreślenia hipoteki obciążającej jego nieruchomość. Poglądy prezentowane w tym zakresie przez sądy wieczystoksięgowe, są podzielone.

Aby zrozumieć co stanowi źródło rozbieżności w ww. zakresie, należy sięgnąć do Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: „k.p.c.”) oraz przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: „u.k.w.h.”).

Wniosek o wykreślenie hipoteki

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż wykreślenie hipoteki wymaga złożenia przez właściciela nieruchomości wniosku o jej wykreślenie – hipoteka nie jest wykreślana przez sąd wieczystoksięgowy automatycznie, ani też na wniosek sądu rozpoznającego sprawę o ustalenie nieważności kredytu frankowego (art. 6268 § 1 i 7 k.p.c.).

Zgodnie z art. 100 u.k.w.h., w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Powołana wyżej regulacja ma istotne znaczenie z punktu widzenia dokumentów, na podstawie których frankowicz może żądać we wniosku wykreślenia hipoteki obciążającej jego nieruchomość.

W praktyce bowiem najczęstszym i zarazem najprostszym sposobem wykreślenia hipoteki jest przedłożenie wraz z wnioskiem oświadczenia banku o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki, wydanego na podstawie art. 95 Prawa bankowego. Banki jako instytucje zaufania publicznego respektujące wydane w ich sprawach orzeczenia sądowe, z reguły nie powinny oponować przed sporządzeniem i przekazaniem frankowiczom tego rodzaju oświadczeń.

Wyrok jako podstawa wykreślenia hipoteki

Innym sposobem wykreślenia hipoteki jest przedłożenie wraz z wnioskiem korzystnego wyroku frankowego stwierdzającego, że umowa stanowiąca podstawę jej wpisu jest nieważna. Praktyka sądów wieczystoksięgowych dotycząca wykreślania na podstawie takiego orzeczenia hipoteki jest niestety niejednolita i zdarza się, że sądy oddalają wniosek właściciela nieruchomości oparty o ww. dokument urzędowy. Czy słusznie?

Jak wynika z art. 31 ust. 2 u.k.w.h. wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

W literaturze przedmiotu wskazuje się na to, iż sporo wątpliwości budzi ogólne odesłanie ustawodawcy do „orzeczeń sądowych” jako podstawy „wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności” między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Prima facie, nasuwa się tu nieodparty przykład wyroku sądu procesowego, wydanego w trybie art. 10 KWU, orzekającego o roszczeniu, którego treścią było żądanie usunięcia niezgodności; mowa oczywiście o wyroku uwzględniającym powództwo. W warunkach sporu między stronami do rozważenia pozostaje także wykorzystania instrumentu wyroków ustalających – w trybie art. 189 KPC – istnienie lub nieistnienie prawa lub stosunku prawnego.

Powołany wyżej art. 10 u.k.w.h. stanowi w ust. 1, iż W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Tymczasem podstawą roszczeń kierowanych przez frankowiczów i zmierzających do ustalenia nieważności zawartej umowy jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny).

Pojawia się tym samym pytanie, czy samodzielną podstawa do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej może być wyrok ustalający, że umowa kredytowa nieważna, czy też frankowicz musi jeszcze – obok powyższego, uzyskać zgodę banku na wykreślenie hipoteki lub w jej braku wytoczyć powództwo z art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

Zgodzić się należy jednak w tym miejscu z poglądem prezentowanym w przedmiotowej materii przez J. Zawadzką, która wskazuje, iż bardziej przekonujące jest (…) stanowisko, wyrażone (i obszernie uzasadnione) przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z 19 lipca 2006 r., I CSK 151/2006, (…), w którym sąd ten przyjął, że „orzeczeniem sądu”, o którym mowa w art. 31 ust. 2, może być także wyrok ustalający nieważność umowy, na podstawie której w księdze wieczystej zostały ujawnione określone prawa, chociaż dopuszczalność dokonania wpisu w księdze wieczystej na jego podstawie będzie zależała od okoliczności konkretnego przypadku. Sąd Najwyższy podkreślił, że z art. 31 ust. 2 nie wynika, iż wykazanie niezgodności, której usunięcie ma nastąpić przez wpis, może nastąpić tylko wyrokiem wydanym w postępowaniu z powództwa z art. 10 ust. 1. Orzeczeniem „wykazującym niezgodność” jest orzeczenie, którego sentencja zawiera nawiązanie do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i stanu prawnego rzeczywistego (np. wyrok uwzględniający powództwo z art. 10, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po wpisanym właścicielu). Sąd Najwyższy przyznał, że orzeczenie, które takiego opisu nie zawiera, lecz jedynie z jego treści można wnioskować o powstałej niezgodności, budzi wątpliwości co do tego, czy odpowiada określeniu „wykazanie niezgodności orzeczeniem sądu”, jednak stwierdził, iż do zbytniego formalizmu prowadziłoby wymaganie wszczęcia postępowania o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym po uzyskaniu przez wnioskodawcę wyroku ustalającego nieważność umowy (rozstrzygającego w istocie także o skuteczności nabycia praw od podmiotu nieuprawnionego) i wydanego w procesie z udziałem tych samych osób, które byłyby stronami w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie bez znaczenia dla sprawy pozostaje również okoliczność, iż sąd wieczystoksięgowy rozpoznający powództwo z art. 10. ust. 1 u.k.w.h., byłby tak naprawdę związany treścią orzeczenia wydanego uprzednio przez sąd rozpoznający pozew o ustalenie nieważności kredytu frankowego (zgodnie z art. 365 k.p.c. prawomocne orzeczenie wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy).

W związku z powyższym praktyka polegająca na odmowie wykreślania hipoteki na podstawie wyroku wydanego w oparciu o art. 189 k.p.c. nie zasługuje w naszej ocenie na aprobatę.

Zdajemy sobie sprawę, iż powyższa problematyka jest dosyć skomplikowana, a w niniejszym wpisie została przedstawiona jedynie w pigułce. Warto więc, jeżeli kredytobiorca ma jakiekolwiek wątpliwości związane z obciążającą jego nieruchomość hipoteką, aby skonsultował tę kwestię ze swoim prawnikiem. Mamy jednak nadzieję, że powyższe informacje nieco rozjaśniają tę materię i będą pomocne przy podejmowaniu decyzji o skierowaniu sprawy frankowej na drogę sądową.

Jeśli masz wątpliwości co do treści swojej umowy lub rozważasz pozwanie banku skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jakie masz opcje.
Niniejszy wpis ma charakter jedynie informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Źródła:
E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-582 KWU (w:) E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1-582 KWU. Art. 6261-62613 KPC. Komentarz, Legalis 2018 – wersja elektroniczna, komentarz do art. 31 u.k.w.h., Nb 31

Zawadzka (w:) Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (w:) Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym. Komentarz, red. J. Pisuliński, Lex 2014 – wersja elektroniczna, komentarz do art. 31 u.k.w.h., teza 40)

Leave a Reply